Gaji Rp 10 Jutaan Mau Beli Rumah Harga 300 Juta, Begini Simulasinya

Untung ada kredit pemilikan rumah (KPR), sekarang kita bisa mulai menghuni rumah harga 300 juta rupiah sendiri tanpa harus menunggu lama. Bayangkan jika KPR tak ada, harus nabung berapa puluh tahun untuk beli rumah seperti ini.

Bisa dikatakan sebagian besar penduduk Indonesia, terutama di kota besar, beli rumah dengan cara KPR. Apalagi keluarga baru yang mencari nafkah di Jakarta.

Hunian tapak di tengah kota sudah jarang. Rumah di pinggiran ibu kota yang jadi pilihan.

Namun meski istilah KPR sudah begitu akrab di telinga, masih ada yang bingung memanfaatkannya. Jangan-jangan, kalian di antaranya.

Di Indonesia, KPR ditawarkan oleh banyak bank, baik konvensional maupun syariah. KPR dari bank konvensional dan syariah berbeda.

Kali ini, kita akan membahas simulasi KPR konvensional. Misalnya ada seseorang bernama Annas yang hendak membeli rumah seharga Rp 300 juta dengan cara KPR 20 tahun.

Gaji Annas kita hitung Rp 10 juta sebulan. Adapun KPR yang disasar Annas menerapkan bunga flat sebesar 10 persen per tahun untuk dua tahun pertama. Tahun-tahun selanjutnya, kena bunga floating anuitas 13 persen.

Dengan harga rumah Rp 300 juta, berarti Annas harus membayar persekot minimal 15 persen sesuai dengan peraturan KPR yang baru. Peraturan ini bisa berubah-ubah tergantung keputusan pemerintah.

Apakah dengan gaji Rp 10 juta itu Annas bisa hidup dengan tanggungan cicilan KPR per bulan?

Harga rumah: Rp 300 juta

DP: 15 % x Rp 300 juta = Rp 45 juta

Utang pokok: Rp 300 juta – Rp 45 juta = Rp 255 juta

Tenor: 20 tahun (240 bulan)

Bunga per tahun: 10 % (2 tahun pertama) dan 13 persen (floating-anuitas hingga 18 tahun)

Hitungan cicilan 2 tahun pertama Annas untuk rumah harga 300 juta rupiah:

Cicilan pokok : Utang pokok/tenor= Rp 255 juta/240 bulan = Rp 1.062.500

Bunga per bulan: (Saldo pokok sebelumnya* x 10%) /12 bulan = (Rp 255 juta x 10%) /12 bulan = Rp 2.125.000

*Saldo pokok adalah sisa utang pokok yang belum terbayar. Bila memakai skema bunga efektif, jumlahnya terus berkurang dari cicilan pertama sampai terakhir. Di cicilan pertama, saldo pokok sama jumlahnya dengan utang pokok

Jadi, cicilan pada 2 tahun pertama yang harus ditanggung Annas adalah:

Cicilan pokok = Rp 1.062.500

Bunga = Rp 2.125.000

Jumlah cicilan = cicilan pokok + bunga = Rp 3.187.500 per bulan

Dengan pembayaran cicilan Rp 3.187.500 selama 2 tahun, total cicilan Annas adalah Rp 3.187.500 x 24 bulan = Rp 76.500.000.

Artinya, utang pokoknya tinggal Rp 255 juta – Rp 76.500.000 = Rp 102.000.000.

Setelah cicilan flat 10 persen selama 2 tahun berakhir, kini waktunya beralih ke hitungan bunga floating 13 persen. Untuk diingat, karena memakai skema floating, berarti bunga 13 persen ini bisa saja berubah pada tahun-tahun selanjutnya.

Perubahan itu bisa bertambah, bisa berkurang, bisa juga tetap. Misalnya sekarang 13 persen, lalu bulan depan 15 persen. Lalu bisa saja berubah lagi jadi 12 persen.

Perubahan bunga floating ditentukan bank. Patokannya adalah kondisi pasar finansial. Makin baik kondisi, makin rendah bunganya.

Kembali ke hitungan cicilan KPR Annas selanjutnya. Skema bunga efektif membuat besaran angsuran Annas terus turun dari bulan ke bulan lantaran bunga dihitung dari saldo pokok – cicilan sebelumnya. Jadi, besar angsurannya setelah 2 tahun:

Cicilan bulan pertama (bunga 13 persen):

Utang pokok = Rp 102.000.000

Cicilan pokok= Rp 1.062.500

Bunga = (Rp 102.000.000 x 13%) / 12 bulan = Rp 1.105.333

Jumlah cicilan pertama: Rp 1.062.500 + Rp 1.105.333 = Rp 2.167.500

Cicilan bulan kedua (bunga 15 persen):

Utang pokok = Rp 102.000.000 – Rp 2.167.500 = Rp 99.832.500

Cicilan pokok = Rp 1.062.500

Bunga = (Rp 99.832.500 x 15%) / 12 bulan = Rp 1.247.906

Jumlah cicilan kedua: Rp 1.062.500 + Rp 1.247.906 = Rp 2.310.406

Untuk cicilan selanjutnya hingga lunas 20 tahun kemudian, tinggal lihat berapa besaran bunga floating yang tengah berlaku. Lalu, masukkan ke formula di atas.

Perlu dicatat, biaya di atas belum mencakup jasa notaris, provisi, dan biaya administrasi lainnya. Biaya-biaya itu pasti muncul dalam pengurusan KPR.

DP versus Tenor

Jika melihat besaran cicilan kredit rumah harga 300 juta rupiah Annas yang berkisar Rp 3 jutaan, gaji Annas senilai Rp 10 juta sudah pas. Idealnya, besaran cicilan per bulan adalah 30 persen dari gaji.

Jika gaji Rp 10 juta, berarti cicilan rata-rata Rp 3 jutaan sebulan. Namun itu adalah hitungan di atas kertas.

Bisa saja kita menambah alokasi kredit jadi 40 persen dari gaji, misalnya. Intinya, pengeluaran direncanakan sehingga tidak membuat kondisi finansial berantakan.

Meski begitu, ada cara yang lebih ampuh agar membuat cicilan KPR konvensional lebih ringan: memperbesar uang muka. Dalam simulasi KPR ini, DP yang dibayar adalah angka minimal, yakni 15 persen.

Makin besar DP yang bisa kita bayar, akan makin kecil cicilan per bulan. Sebab, utang pokoknya pun lebih kecil.

Karena itu, disarankan buat yang hendak beli rumah pakai KPR agar lebih mementingkan DP ketimbang tenor. Lebih baik DP besar dengan tenor lebih singkat.

Dengan demikian, kita bisa menghindari risiko gagal bayar cicilan di tengah jalan. Bagaimana kalau tiba-tiba ada kejadian yang membuat penghasilan berkurang, misalnya dipecat, sementara tenor masih panjang.

Artinya, meski KPR sangat membantu kita untuk memiliki rumah harga 300 juta rupiah sendiri, tetap harus diperhatikan strateginya. Jangan sampai rencana memiliki rumah impian pupus gara-gara keliru melangkah.


Konten ini adalah kerjasama antara UrbanLife.id dengan Megakarya Propertyndo.

© 2017 Urbanlife.id